Grundlagen des Immobilienkaufs
Der Kauf einer Immobilie ist rechtlich anspruchsvoll, weil er nicht nur einen hohen Vermögenswert betrifft, sondern auch grundbuchrechtlich abgesichert werden muss. Anders als bei vielen Alltagsverträgen reicht eine Unterschrift „unter Privatleuten“ nicht aus.
1) Formvorschrift: notarielle Beurkundung (§ 311b BGB)
Ein Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Ohne Beurkundung ist der Vertrag regelmäßig nichtig. Das betrifft auch viele Vorstufen, wenn sie bereits eine verbindliche Bindung herbeiführen sollen, etwa:
- Vorverträge und Optionsvereinbarungen
- verbindliche Kaufangebote
- Regelungen, die wirtschaftlich einem Kauf gleichkommen
Praxis-Tipp: Seien Sie bei „Reservierungsvereinbarungen“ oder „Kaufzusagen“ vorsichtig. Ob eine Regelung wirksam ist (oder Gebühren/Schadensersatzrisiken auslöst), hängt stark von ihrem konkreten Inhalt ab.
2) Rolle des Notars: neutral – aber nicht parteiisch
Der Notar ist ein neutraler Amtsträger. Er sorgt für eine rechtssichere Urkunde, erklärt den Inhalt und achtet darauf, dass typische Risiken im Vertrag geregelt werden. Gleichzeitig gilt:
- Der Notar vertritt nicht einseitig Ihre Interessen.
- Vertragsgestaltung erfolgt häufig im Rahmen des Üblichen; strittige Punkte müssen die Parteien klären.
- Bei komplexen Sachverhalten (z.B. Mängel, Mietverhältnisse, Teilung/WEG, mehrere Eigentümer, Erbengemeinschaft, Vollmachten) ist eine eigene anwaltliche Prüfung sinnvoll.
3) Typischer Ablauf – von der Einigung bis zum Grundbuch
1. Einigung über Kaufpreis und Eckpunkte (z.B. Inventar, Übergabetermin, Finanzierung) 2. Notar erstellt den Vertragsentwurf auf Basis der Angaben der Beteiligten 3. Prüfung und Rückfragen – Änderungen werden vor dem Termin eingearbeitet 4. Beurkundungstermin beim Notar 5. Sicherung des Käufers durch Auflassungsvormerkung 6. Klärung von Voraussetzungen (z.B. Lastenfreistellung, Genehmigungen, Vorkaufsrechtsverzicht) 7. Kaufpreiszahlung nach notarieller Fälligkeitsmitteilung 8. Übergabe (Schlüssel, Protokoll, Zählerstände) 9. Eigentumsumschreibung im Grundbuch
4) Entwurfsfrist für Verbraucher (§ 17 Abs. 2a BeurkG)
Ist mindestens eine Partei Verbraucher, soll der Entwurf in der Regel mindestens 14 Tage vor Beurkundung zur Verfügung gestellt werden. Nutzen Sie diese Zeit konsequent: Viele Risiken erkennt man nur, wenn man den Entwurf in Ruhe mit Grundbuchauszug, Exposé, Finanzierungsunterlagen und eigenen Notizen abgleicht.
5) Was im Kaufvertrag typischerweise geregelt wird
- genaue Bezeichnung des Kaufgegenstands (Grundbuchblatt, Flurstück; bei Wohnung: Teilungserklärung/Miteigentumsanteile)
- Kaufpreis, Fälligkeit und Zahlungsweg
- Besitz‑, Nutzen‑ und Lastenwechsel (ab wann tragen Sie Kosten und Risiken?)
- Auflassung und Auflassungsvormerkung (Eigentumsübertragung und Absicherung)
- Umgang mit Belastungen (Grundschulden, Dienstbarkeiten, Wohnrechte)
- Gewährleistung/Haftung (z.B. Ausschluss „wie besichtigt“, Beschaffenheitsvereinbarungen)
- Übergabeprotokoll, Inventar, Schlüssel, Unterlagen (z.B. Energieausweis, WEG‑Unterlagen)
Wenn Sie den Vertragsentwurf erhalten, prüfen wir ihn für Sie strukturiert: Welche Klauseln sind üblich, welche sind riskant – und wo lohnt sich eine Anpassung vor dem Notartermin?
Kaufnebenkosten
Neben dem Kaufpreis fallen bei einem Immobilienkauf regelmäßig erhebliche Nebenkosten an. Diese werden in der Finanzierung oft unterschätzt – dabei entscheidet gerade hier, ob das Gesamtbudget realistisch ist.
1) Welche Nebenkosten typischerweise anfallen
Typische Kostenpositionen sind (je nach Fall):
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland unterschiedlich hoch.
- Notarkosten: u.a. für Entwurf, Beurkundung, Vollzug und Abwicklung.
- Grundbuchkosten: u.a. für Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Löschungen/Eintragungen.
- Maklerkosten: wenn ein Makler beteiligt ist.
- Finanzierungskosten: z.B. Gebühren rund um die Grundschuld, ggf. Gutachter-/Bewertungskosten der Bank.
Orientierend bewegen sich Notar‑ und Grundbuchkosten häufig im niedrigen einstelligen Prozentbereich des Kaufpreises – die größte Position ist meist die Grunderwerbsteuer.
2) Grunderwerbsteuer: Bundesland, Fälligkeit, Gestaltung
Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland und kann sich ändern. Zahlen sollten daher immer aktuell geprüft werden. Typisch ist ein Korridor zwischen 3,5% und 6,5%.
Wichtig in der Praxis:
- Die Steuer wird nach Beurkundung durch das Finanzamt festgesetzt.
- Für die Eigentumsumschreibung verlangt das Grundbuchamt regelmäßig eine Unbedenklichkeitsbescheinigung – diese gibt es erst nach Steuerzahlung.
- Bei bestimmten Konstellationen (z.B. Erwerb innerhalb enger Familie) können Ausnahmen greifen – das muss im Einzelfall geprüft werden.
3) Notar- und Grundbuchkosten: gesetzlich geregelt (GNotKG)
Notar und Grundbuch sind nicht „verhandelbar“. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts‑ und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen insbesondere vom Kaufpreis und zusätzlichen Erklärungen ab.
Kosten können u.a. steigen, wenn:
- ein Notaranderkonto genutzt wird (das kann zusätzliche Gebühren auslösen)
- mehrere Grundbuchrechte zu löschen/zu übertragen sind
- neben dem Kaufvertrag auch umfangreiche Vollmachten oder Sonderregelungen beurkundet werden
- im Rahmen der Finanzierung eine Grundschuld bestellt wird
Üblich ist, dass Käufer die Notar‑ und Grundbuchkosten tragen; möglich sind aber auch abweichende Vereinbarungen.
4) Makler: wer zahlt – und wann wird die Provision fällig?
Ob eine Maklerprovision anfällt und wie sie verteilt wird, hängt vom Maklervertrag und vom Objekt ab. Bei vielen Wohnimmobilien gilt mittlerweile: Käufer sollen nicht einseitig die volle Provision tragen müssen; häufig wird geteilt. Bei anderen Konstellationen (z.B. Kapitalanlage, Gewerbe, besondere Vertragsmodelle) kann es abweichen.
Wichtig: Prüfen Sie genau,
- wer Vertragspartner des Maklers ist,
- wann die Provision fällig wird (regelmäßig erst bei wirksamem Hauptvertrag),
- ob die Provisionshöhe transparent vereinbart ist.
5) Finanzierung: Nebenkosten und Eigenkapital realistisch planen
Viele Banken finanzieren den Kaufpreis (teilweise) – die Nebenkosten müssen aber oft ganz oder überwiegend aus Eigenkapital gedeckt werden. Zusätzlich entstehen Finanzierungskosten, etwa durch die Bestellung der Grundschuld. Planen Sie außerdem Reserven ein (Umzug, Renovierung, Rücklagen bei Eigentumswohnungen).
Wenn Sie möchten, prüfen wir Ihren Kaufvertragsentwurf und zeigen Ihnen, welche Kostenpositionen im konkreten Vertrag angelegt sind (z.B. Notaranderkonto, Löschungen, Grundschuld‑Regelungen) – und wo sich Risiken oder unnötige Mehrkosten vermeiden lassen.
Vertragsprüfung
Der Vertragsentwurf ist die „Spielanleitung“ für den gesamten Kauf – inklusive Sicherheiten, Fristen und Risiken. Viele Probleme entstehen nicht, weil der Kaufpreis falsch ist, sondern weil Details zur Übergabe, zu Belastungen oder zur Gewährleistung unklar bleiben.
1) Grundbuch verstehen: Abteilung I, II und III
Ein Grundbuchauszug ist kein „Formular“, sondern die zentrale Risikostelle. Typische Prüfpunkte sind:
- Abteilung I (Eigentum): Ist der Verkäufer wirklich Eigentümer? Gibt es mehrere Eigentümer (z.B. Erbengemeinschaft), die alle wirksam mitwirken müssen?
- Abteilung II (Lasten und Beschränkungen): Dienstbarkeiten (Wegerechte, Leitungsrechte), Wohnrechte/Nießbrauch, Reallasten, Vorkaufsrechte, Sanierungsvermerke oder sonstige Beschränkungen.
- Abteilung III (Grundpfandrechte): Grundschulden/Hypotheken. Wichtig ist die Frage, ob und wie diese Rechte gelöscht oder übernommen werden – und ob die Lastenfreistellung vor Kaufpreiszahlung gesichert ist.
Praxis-Tipp: Nicht jede Eintragung ist „schlecht“ – aber jede Eintragung hat Folgen für Nutzung, Finanzierung und Wiederverkauf.
2) Risiken außerhalb des Grundbuchs: Baulasten, Altlasten, Erschließung
Einige der teuersten Risiken stehen nicht im Grundbuch, z.B.:
- Baulastenverzeichnis (z.B. Abstandsflächen, Zuwegungen)
- Altlasten/Umwelt (Altlastenkataster, ehemalige Nutzung, Bodenverunreinigungen)
- Erschließungs- und Ausbaubeiträge (je nach Lage und Gemeinde)
- Denkmalschutz oder besondere Auflagen
Gerade bei älteren Gebäuden oder besonderen Lagen (Hanglage, Wassernähe, Altbau) lohnt sich eine sorgfältige Akten- und Unterlagenprüfung.
3) Eigentumswohnung/WEG: zusätzliche Unterlagen prüfen
Wenn Sie eine Wohnung kaufen, ist nicht nur die Wohnung selbst entscheidend, sondern auch die Gemeinschaft. Prüfen Sie insbesondere:
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- Wirtschaftsplan und Hausgeld
- Stand der Instandhaltungsrücklage
- Protokolle der Eigentümerversammlungen und Beschlusssammlung
- Hinweise auf größere Sanierungen oder Sonderumlagen
4) Mietverhältnisse und Nutzung
Ist die Immobilie vermietet, gilt regelmäßig: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Das bedeutet:
- Mietvertrag läuft grundsätzlich weiter.
- Kaution, Nebenkostenabrechnung und Übergaben müssen sauber geregelt werden.
- Eigennutzung (z.B. Eigenbedarf) hat eigene rechtliche Voraussetzungen und Fristen.
5) Zentrale Klauseln, die Sie im Entwurf aktiv prüfen sollten
Kaufgegenstand und Zubehör
- Was gehört wirklich dazu (Garage/Stellplatz, Keller, Sondernutzungsrechte, Inventar)?
- Gibt es Beschaffenheitsvereinbarungen (z.B. „Wohnfläche“, „Baujahr“, „genehmigter Ausbau“)?
Kaufpreis und Fälligkeit
- Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, bevor gezahlt werden darf (Vormerkung, Genehmigungen, Lastenfreistellung)?
- Direktzahlung oder Notaranderkonto – und warum?
Besitz‑, Nutzen‑ und Lastenwechsel
- Ab wann tragen Sie Grundsteuer, Versicherungen, öffentliche Lasten, Hausgeld/WEG‑Kosten?
- Was passiert mit Mieten/Nebenkosten rund um den Übergabetag?
Finanzierung/Grundschuld
- Umfang der Finanzierungsvollmacht
- Regelungen zur Grundschuldbestellung und Haftungsrisiken
Übergabe und Protokoll
- Zustand, Räumung, Schlüssel, Zählerstände, Unterlagen
- Folgen bei Verzögerungen oder Mängeln am Übergabetag
Wenn Sie möchten, prüfen wir Ihren Entwurf gemeinsam mit Grundbuchauszug und Objektunterlagen – und geben Ihnen eine klare Liste, welche Punkte vor dem Notartermin nachverhandelt oder präzisiert werden sollten.
Vertragsabwicklung
Nach der Beurkundung beginnt die Abwicklung. Der Vertrag ist zwar geschlossen – Eigentümer werden Sie aber regelmäßig erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Dazwischen liegen mehrere Vollzugs‑ und Sicherungsschritte, die meist durch den Notar koordiniert werden.
1) Auflassungsvormerkung: zentrale Sicherheit für Käufer
Die Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen und schützt Sie typischerweise davor, dass der Verkäufer das Objekt noch einmal verkauft oder es nachträglich belastet. Ohne Vormerkung sollte der Kaufpreis in der Regel nicht gezahlt werden.
2) Lastenfreistellung: alte Grundschulden sicher ablösen
Viele Immobilien sind noch mit Grundschulden belastet. Diese müssen – je nach Vertrag – gelöscht oder übernommen werden. Wichtig ist eine saubere Lastenfreistellung:
- Löschungsunterlagen/Bankfreigaben müssen vorliegen oder gesichert sein
- Zahlungswege müssen so gestaltet sein, dass der Verkäufer nicht „frei“ über Geld verfügt, bevor die Löschung abgesichert ist
- Rangfragen im Grundbuch (wer steht an welcher Stelle?) müssen beachtet werden
3) Genehmigungen und Erklärungen (Einzelfall)
Je nach Objekt können weitere Voraussetzungen eine Rolle spielen, z.B.:
- Verzicht/Negativzeugnis bei kommunalem Vorkaufsrecht
- Zustimmungen bei bestimmten Wohnungseigentums‑Konstellationen
- familien‑/betreuungsrechtliche Genehmigungen (wenn Beteiligte nicht voll geschäftsfähig sind)
Welche Punkte konkret einschlägig sind, ergibt sich aus Vertrag, Grundbuch und Objektart.
4) Fälligkeitsmitteilung: zahlen erst, wenn alles passt
Die Kaufpreiszahlung wird im Vertrag regelmäßig an Bedingungen geknüpft. Der Notar sendet eine Fälligkeitsmitteilung, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind (typisch: Vormerkung eingetragen, Lastenfreistellung gesichert, erforderliche Genehmigungen liegen vor). Praxis-Tipp: Zahlen Sie nicht „auf Zuruf“, sondern erst nach der Fälligkeitsmitteilung.
5) Kaufpreiszahlung: Direktzahlung oder Notaranderkonto
Viele Käufe werden per Direktzahlung abgewickelt. Ein Notaranderkonto kann in besonderen Fällen sinnvoll sein, ist aber nicht immer erforderlich und kann zusätzliche Kosten auslösen. Entscheidend ist, dass der Zahlungsweg rechtlich und praktisch zu Ihrer Konstellation passt.
6) Übergabe: Besitz‑, Nutzen‑ und Lastenwechsel
Die Übergabe sollte sauber dokumentiert werden – idealerweise mit Protokoll:
- Schlüssel, Unterlagen, ggf. Codes/Bedienungen
- Zählerstände (Strom/Wasser/Gas), Übergabezustand
- ggf. offene Punkte (Räumung, Inventar, Mängelhinweise)
Wichtig: Besitz‑/Lastenwechsel und Eigentumsumschreibung fallen oft auseinander. Deshalb muss klar geregelt sein, ab wann z.B. Versicherungen, Grundsteuer oder WEG‑Kosten von Ihnen getragen werden.
7) Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Nach Kaufpreiszahlung und Steuervoraussetzungen (Unbedenklichkeitsbescheinigung) beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung. Wie lange das dauert, hängt u.a. vom Grundbuchamt und der Komplexität ab.
Zeitlicher Rahmen
Die Abwicklung dauert häufig mehrere Wochen bis einige Monate. Entscheidend ist weniger die „Durchschnittsdauer“, sondern dass Sicherheiten, Lastenfreistellung und Übergabe sauber geregelt sind.
Wenn Sie möchten, begleiten wir Sie nicht nur bei der Vertragsprüfung, sondern auch bei kritischen Abwicklungsfragen (Zahlungsweg, Lastenfreistellung, Übergabe‑Protokoll), damit Sie rechtssicher und ohne unnötige Verzögerungen ans Ziel kommen.
Gewährleistung und Mängel
Die Gewährleistung ist beim Immobilienkauf einer der häufigsten Streitpunkte – gerade weil in vielen Kaufverträgen ein weitgehender Gewährleistungsausschluss vereinbart wird. Entscheidend ist daher, was genau gekauft wurde, welche Beschaffenheit vereinbart ist und was der Verkäufer offenlegen musste.
1) Sachmangel und Rechtsmangel – was ist der Unterschied?
- Sachmangel: Die Immobilie entspricht nicht der vereinbarten Beschaffenheit oder ist nicht für die gewöhnliche Nutzung geeignet (z.B. Feuchtigkeit, Schimmel, unzulässiger Umbau, defekte Leitungen).
- Rechtsmangel: Dritte haben Rechte, die die Nutzung beeinträchtigen (z.B. eingetragene Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Wegerechte, nicht gelöschte Grundpfandrechte, öffentlich‑rechtliche Nutzungsbeschränkungen in bestimmten Konstellationen).
Gerade bei Rechtsmängeln sind Grundbuch und Unterlagenlage entscheidend – hier beginnt die Risikoanalyse oft schon vor der Beurkundung.
2) Gewährleistungsausschluss: „wie besichtigt“ ist nicht grenzenlos
Bei gebrauchten Immobilien ist ein Gewährleistungsausschluss häufig Standard, z.B.: "Der Verkauf erfolgt unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung." / "gekauft wie besichtigt".
Das bedeutet aber nicht, dass der Verkäufer „für nichts“ haftet. Typische Grenzen sind:
- Arglistiges Verschweigen wesentlicher Mängel
- Beschaffenheitsvereinbarungen oder Garantien (wenn bestimmte Eigenschaften ausdrücklich zugesichert werden)
- bestimmte Konstellationen im Bauträger‑/Neubau‑Bereich oder bei Unternehmerverkauf (Einzelfall)
3) Arglist & Aufklärungspflichten des Verkäufers
Der Verkäufer muss wesentliche Umstände offenbaren, die für die Kaufentscheidung erkennbar bedeutsam sind – insbesondere, wenn der Käufer diese bei ordnungsgemäßer Prüfung nicht ohne Weiteres erkennen kann.
Typische Themen, bei denen Streit entsteht:
- wiederkehrende Feuchtigkeit/Schimmel und deren Ursachen
- frühere Wasserschäden, Sanierungen, „überstrichene“ Problemstellen
- Hausschwamm, Schädlingsbefall, Schäden an Tragwerk/Dach
- nicht genehmigte Umbauten, Nutzungsänderungen, fehlende Abnahmen
- problematische Leitungs‑/Elektroinstallationen, Heizung, Brandschutz
- bei Wohnungen: bekannte größere Sanierungen, Sonderumlagen, gravierende Mängel am Gemeinschaftseigentum
Beweislast: Im Streitfall muss der Käufer häufig beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und pflichtwidrig verschwieg. Deshalb sind Dokumentation (Exposé, E‑Mails, Besichtigungsnotizen) und eine frühe Beweissicherung entscheidend.
4) Wohnfläche, Zustand und Beschaffenheitsvereinbarung
Ein häufiger Fehler ist, dass Angaben aus Exposé oder Inserat nicht sauber in den Vertrag überführt werden. Wenn eine Eigenschaft (z.B. Wohnfläche, Ausbauzustand, Genehmigungslage) für Sie kaufentscheidend ist, sollte geprüft werden, ob und wie sie als Beschaffenheit vereinbart wird.
5) Verjährung: abhängig vom Anspruch und vom Vertrag (§ 438 BGB)
Die gesetzlichen Verjährungsfristen für Mängelansprüche richten sich nach § 438 BGB und können je nach Mangelart variieren (z.B. Bauwerksmängel vs. Rechtsmängel). Entscheidend ist aber zuerst, ob Gewährleistungsrechte wegen eines Ausschlusses überhaupt bestehen.
Bei Arglist gelten regelmäßig besondere Regeln; hier kommt häufig die regelmäßige Verjährung ab Kenntnis (§§ 195, 199 BGB) in Betracht, verbunden mit gesetzlichen Höchstfristen. Die sichere Verjährungsprüfung ist ein klassischer Punkt, den man früh klären sollte.
Wenn nach dem Kauf Mängel auftauchen oder Sie den Verdacht haben, dass wesentliche Umstände verschwiegen wurden, unterstützen wir Sie bei der Beweissicherung, der rechtlichen Einordnung (Sach‑/Rechtsmangel, Arglist, Beschaffenheitsvereinbarung) und der Durchsetzung Ihrer Ansprüche – außergerichtlich und, wenn nötig, gerichtlich.
Checkliste: Immobilienkaufvertrag – diese Punkte sollten Sie vor der Unterschrift prüfen
- Aktuellen Grundbuchauszug besorgen und prüfen (Abt. I–III: Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundschulden)
- Identität/Vertretung klären: Verkäufer = Eigentümer? Vollmachten, Erbengemeinschaft, Zustimmungserfordernisse
- Dienstbarkeiten und Beschränkungen bewerten (Wegerecht, Leitungsrecht, Wohnrecht/Nießbrauch, Vorkaufsrecht)
- Lastenfreistellung planen: Löschung alter Grundschulden sicherstellen und Zahlungsweg abstimmen
- Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster und Erschließungsthemen prüfen (Einzelfall)
- Bauakte/Baugenehmigungen einsehen – besonders bei An-/Umbauten oder Nutzungsänderungen
- Bei Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Protokolle, Hausgeld, Rücklage, Beschlusssammlung und geplante Maßnahmen prüfen
- Bei vermieteter Immobilie: Mietverträge, Kaution, Nebenkosten, Übergang nach § 566 BGB klären
- Kaufgegenstand genau definieren: Zubehör, Inventar, Stellplatz, Sondernutzungsrechte, Übergabe von Unterlagen/Schlüsseln
- Finanzierung klären: Eigenkapital für Nebenkosten, Grundschuld, Finanzierungsvollmacht und Rangfragen verstehen
- Vertragsentwurf rechtzeitig prüfen (für Verbraucher i.d.R. 14-Tage-Frist nach § 17 Abs. 2a BeurkG)
- Kaufpreisfälligkeit prüfen: Auflassungsvormerkung, Genehmigungen, Lastenfreistellung – erst nach Fälligkeitsmitteilung zahlen
- Besitz-/Nutzen-/Lastenwechsel und Übergabe sauber regeln (Zählerstände, Protokoll, Räumung, Versicherungen)
- Gewährleistung und Beschaffenheit prüfen: Ausschluss, bekannte Mängel, Beschaffenheitsvereinbarungen schriftlich fixieren
- Kommunikation dokumentieren: Exposé, E-Mails, Besichtigungsnotizen, Fotos – wichtig bei späteren Mängelstreitigkeiten
- Rechtliche Erstberatung einholen, wenn Besonderheiten vorliegen (WEG, Mietverhältnisse, Belastungen, Zeitdruck)
Ja. Ein Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Ohne Beurkundung ist er in der Regel unwirksam. Vorsicht auch bei verbindlichen Vorverträgen, Optionen oder Kaufangeboten – je nach Ausgestaltung kann ebenfalls eine Beurkundung erforderlich sein.
Typisch sind Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (gesetzlich geregelt nach GNotKG) sowie ggf. Maklerkosten und Finanzierungskosten (z.B. Grundschuldbestellung). Die Gesamthöhe hängt stark von Bundesland, Objekt und Vertragsgestaltung ab – daher immer anhand des konkreten Falls kalkulieren.
Eine Eintragung im Grundbuch, die den Käufer vor Doppelverkauf oder Belastung durch den Verkäufer schützt. Sie wird vor der Kaufpreiszahlung eingetragen.
Regelmäßig erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars – also wenn die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind (typisch: Vormerkung eingetragen, Lastenfreistellung gesichert, erforderliche Genehmigungen liegen vor). Die konkrete Frist ergibt sich aus dem Vertrag und dem tatsächlichen Abwicklungsstand.
Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB) – nicht schon mit Beurkundung oder Kaufpreiszahlung. Wie lange die Umschreibung dauert, hängt vom Grundbuchamt und vom Einzelfall ab. Besitz- und Lastenwechsel (Übergabe) können zeitlich davon abweichen und sollten daher klar geregelt sein.
Bei gebrauchten Immobilien ist die Gewährleistung häufig ausgeschlossen („wie besichtigt“). Der Verkäufer kann aber weiterhin haften, etwa bei arglistigem Verschweigen wesentlicher Mängel oder bei ausdrücklich vereinbarten Beschaffenheiten/Garantien. Welche Rechte im konkreten Fall bestehen, hängt stark vom Vertrag und der Beweislage ab.
Notarkosten (und die Kosten des Grundbuchvollzugs) sind gesetzlich geregelt und nicht frei verhandelbar. Sie richten sich insbesondere nach dem Kaufpreis und dem Umfang zusätzlicher Erklärungen (z.B. Grundschuld, Notaranderkonto, Löschungen). Für eine belastbare Kalkulation ist der konkrete Entwurf entscheidend.
Nach der notariellen Beurkundung ist der Vertrag grundsätzlich bindend. Rücktrittsrechte bestehen regelmäßig nur, wenn sie vertraglich vereinbart sind oder besondere gesetzliche Gründe greifen (z.B. Anfechtung wegen arglistiger Täuschung). Ob und welche Rechte in Betracht kommen, hängt von Sachverhalt, Vertrag und Beweisbarkeit ab.
In vielen Standardfällen wird der Kaufpreis direkt gezahlt. Ein Notaranderkonto kann in besonderen Konstellationen sinnvoll sein (z.B. komplexe Lastenfreistellung, mehrere Beteiligte), kann aber auch zusätzliche Kosten auslösen. Ob es erforderlich ist, sollte im Einzelfall geprüft werden.
Grundsätzlich können die Parteien den Notar gemeinsam auswählen. In der Praxis wird der Notar häufig vom Verkäufer oder Makler vorgeschlagen. Entscheidend ist weniger die Person als eine rechtzeitige, saubere Vertragsvorbereitung – bei kritischen Punkten empfiehlt sich zusätzlich eine anwaltliche Prüfung des Entwurfs.
Typisch sind Schlüsselübergabe, Zählerstände (Strom/Wasser/Gas), Übergabezustand, übergebene Unterlagen, offene Punkte (z.B. Räumung, Inventar) und ggf. Hinweise auf sichtbare Mängel. Ein sauberes Protokoll hilft, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.