Immobilienrecht

Immobilienentscheidungen sind fast immer wirtschaftlich bedeutsam – und rechtlich komplex. Ob Sie ein Haus kaufen, eine Eigentumswohnung erwerben, ein Grundstück verkaufen oder als Eigentümer in einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) Entscheidungen anfechten möchten: Kleine Formulierungen im Vertrag oder unentdeckte Belastungen im Grundbuch können später große Folgen haben.

Das Immobilienrecht ist dabei kein einzelnes Gesetz, sondern ein Zusammenspiel mehrerer Regelwerke – vor allem aus dem BGB (z.B. Kaufrecht, Mängelrechte, Grundpfandrechte), dem Grundbuchrecht (GBO), dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz) sowie weiteren Bereichen wie Maklerrecht, Nachbarrecht und – je nach Objekt – öffentlich-rechtlichen Vorgaben.

Wir beraten Käufer, Verkäufer, Eigentümer, Investoren und WEGs mit einem klaren Ziel: Risiken früh erkennen, Verträge sauber gestalten und Streitigkeiten wirtschaftlich sinnvoll lösen. Wenn Sie möchten, klären wir Ihren Fall kurzfristig – und binden je nach Schnittstelle unsere spezialisierten Anwälte und Fachanwälte in die Strategie ein.

Der Immobilienkaufvertrag muss grundsätzlich notariell beurkundet werden (z.B. § 311b BGB). Viele Käufer gehen deshalb davon aus, dass „der Notar schon alles regelt“. Der Notar sorgt zwar für die formale Wirksamkeit und einen sicheren Ablauf – er ist jedoch neutral und nicht Interessenvertreter einer Seite.

Warum die Prüfung vor Beurkundung so wichtig ist: Nach der Unterschrift sind Änderungen meist nur mit großem Aufwand möglich. Zudem sind viele Risiken im Kaufvertrag „versteckt“: in Haftungsausschlüssen, Regelungen zur Besitzübergabe oder in der Frage, welche Unterlagen und Zusicherungen tatsächlich Vertragsbestandteil werden.

Praxisnaher Hinweis: Gerade bei Eigentumswohnungen ist der Kaufvertrag nur die halbe Wahrheit. Entscheidend sind auch Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle und die finanzielle Situation der WEG.

Wenn Sie einen Kaufvertragsentwurf erhalten haben, ist unser Rat: Lassen Sie ihn vor der Beurkundung prüfen. Oft lassen sich Risiken und spätere Streitigkeiten durch wenige, aber gezielte Anpassungen deutlich reduzieren.

Für viele Käufer steht und fällt der Immobilienkauf mit der Finanzierung. Juristisch relevant wird das vor allem dort, wo Zahlungsbedingungen, Treuhandauflagen und die Bestellung von Sicherheiten ineinandergreifen. Wer hier die Mechanik versteht, kann viele Verzögerungen und Risiken vermeiden.

Grundschuld und Eintragung (Abteilung III): Finanzierende Banken verlangen regelmäßig eine Grundschuld als Sicherheit. Dabei geht es nicht nur um die Eintragung selbst, sondern auch um den Rang im Grundbuch, die Bedingungen für die Auszahlung und die Abstimmung mit bereits bestehenden Belastungen.

Praxisbeispiel (typischer Ablauf, stark vereinfacht): Oft wird der Kaufpreis erst dann fällig, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und die Löschung bzw. Lastenfreistellung alter Belastungen gesichert ist. Gleichzeitig muss die neue Grundschuld so eingebunden sein, dass die Bank auszahlen kann, ohne dass Käufer oder Verkäufer ungesichert „in Vorleistung“ gehen.

Wir prüfen und strukturieren diese Finanzierungs- und Rangfragen so, dass der Ablauf rechtssicher, banktauglich und praktikabel ist – und stimmen uns bei Bedarf mit Notariat und finanzierender Bank ab. Gerade bei engen Zeitplänen oder komplexen Grundbuchlagen ist das oft der entscheidende Unterschied.

Das Grundbuch ist das zentrale Register für Eigentum und Belastungen an Grundstücken. Wer eine Immobilie kauft, sollte verstehen, was dort steht – und was dort eben nicht steht.

Aufbau (vereinfacht): 1. Abteilung I: Eigentümer 2. Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (z.B. Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Wegerechte) 3. Abteilung III: Grundpfandrechte (z.B. Grundschulden)

Wichtig: Nicht alles steht im Grundbuch. Öffentlich-rechtliche Baulasten, Altlasten oder bestimmte Nutzungsbeschränkungen können in anderen Registern stehen. Deshalb gehört zur guten Prüfung immer ein Gesamtbild.

Eigentumserwerb: Vertrag ist nicht gleich Eigentum. Beim Immobilienkauf werden regelmäßig mehrere Schritte unterschieden: notarieller Vertrag, Auflassung (§ 925 BGB) und Eigentumsumschreibung im Grundbuch (§ 873 BGB). Diese Struktur ist wichtig, um Risiken (z.B. Zwischenverfügungen) und Sicherungen (Vormerkung) richtig einzuordnen.

Wir prüfen für Sie, welche Eintragungen für Ihre Nutzung wirtschaftlich und rechtlich relevant sind – und welche Anpassungen im Vertrag oder bei Löschungen/Eintragungen sinnvoll sind.

Viele Risiken erkennt man nicht im Exposé, sondern in den Unterlagen. Eine saubere Due-Diligence ist keine „Luxusprüfung“, sondern häufig der Unterschied zwischen einem sicheren Kauf und jahrelangem Streit.

Wir helfen Ihnen, die richtigen Unterlagen anzufordern, die rechtlichen Risiken einzuordnen und daraus eine klare Entscheidung abzuleiten – inklusive Verhandlungsstrategie, wenn Anpassungen nötig sind.

Beim Wohnungseigentum ist „Ihre Wohnung“ nicht nur Ihr Sondereigentum – Sie sind gleichzeitig Teil einer Gemeinschaft. Streit entsteht häufig dort, wo Gemeinschaftseigentum betroffen ist: Dach, Fassade, Heizung, Leitungen oder tragende Teile.

Warum schnelle Prüfung wichtig sein kann: Im WEG-Recht können Fristen und formale Anforderungen eine große Rolle spielen. Wer einen Beschluss anfechten will, sollte frühzeitig handeln, Beweise sichern (Einladung, Beschluss, Protokoll) und die Erfolgsaussichten sauber prüfen.

Kauf einer Eigentumswohnung: Wir empfehlen, nicht nur den Kaufvertrag, sondern auch die WEG-Unterlagen systematisch zu prüfen. Häufig verstecken sich wirtschaftliche Risiken nicht in Ihrer Wohnung, sondern im Gemeinschaftseigentum – und werden später über Sonderumlagen und Hausgeldsteigerungen spürbar.

Wir beraten einzelne Eigentümer und WEGs – außergerichtlich und vor Gericht – mit dem Ziel, handlungsfähige, wirtschaftlich sinnvolle Lösungen zu erreichen.

Beim Erbbaurecht erwerben Sie nicht das Grundstück, sondern ein veräußerliches und vererbliches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Das kann wirtschaftlich attraktiv sein – hat aber rechtliche Besonderheiten, die man vor dem Kauf oder der Finanzierung verstehen sollte.

Gerade bei Finanzierung, Verkauf und Vertragsgestaltung lohnt eine genaue Prüfung, weil Standardklauseln im Erbbaurechtsvertrag erhebliche Auswirkungen haben können.

Maklerprovisionen sind ein häufiger Konfliktpunkt – sowohl bei Käufern als auch bei Verkäufern. Entscheidend sind nicht nur „Prozentzahlen“, sondern die konkrete Provisionsvereinbarung, die Vermittlungsleistung und die Frage, wann die Provision fällig wird.

Bei Wohnimmobilien gelten zudem besondere gesetzliche Regeln zur Provisionsvereinbarung und Kostenverteilung (BGB §§ 656a ff.). Wir prüfen für Sie, ob und in welcher Höhe eine Provision geschuldet ist – und setzen Ansprüche durch oder wehren unberechtigte Forderungen ab.

Ein häufiger Suchanlass ist: „Nach dem Kauf zeigt sich Schimmel/Feuchtigkeit/undichte Fenster – was jetzt?“ Gerade bei Bestandsimmobilien enthält der Kaufvertrag oft Haftungsausschlüsse. Das bedeutet aber nicht, dass immer „alles verloren“ ist.

Rechtlicher Rahmen (vereinfacht): Welche Rechte bestehen (z.B. Minderung, Rücktritt, Schadensersatz) hängt stark vom Vertrag, vom konkreten Mangel und von der Frage ab, ob der Mangel bekannt war oder arglistig verschwiegen wurde. Der BGH betont in ständiger Rechtsprechung, dass Haftungsausschlüsse bei arglistigem Verschweigen regelmäßig nicht helfen.

Wir prüfen Ihre Lage realistisch: Was ist beweisbar? Was ist wirtschaftlich sinnvoll? Und welche Strategie führt am ehesten zu einer Lösung – außergerichtlich oder vor Gericht?

Nachbarschaftsstreitigkeiten sind belastend – und oft eskalieren sie, weil frühzeitig klare Regeln fehlen. Typische Themen sind Grenzfragen, Überwuchs, Wegerechte, Immissionen oder bauliche Veränderungen.

Wir beraten hier mit Augenmaß: Ziel ist eine Lösung, die rechtlich tragfähig ist und den Konflikt nicht unnötig verschärft – wenn nötig aber auch konsequent durchsetzbar.

Im Immobilienrecht lohnt sich frühes Handeln – besonders vor der notariellen Beurkundung oder sobald ein Konflikt (Mangel, WEG-Streit, Provisionsforderung) absehbar ist.

Unser Vorgehen in der Erstberatung: 1. Kurz-Check: Kauf/Verkauf, WEG, Mangel, Grundbuch, Makler, Nachbarrecht – was ist das Ziel? 2. Dokumenten-Check: Kaufvertragsentwurf, Grundbuchauszug, WEG-Unterlagen, Schriftwechsel 3. Strategie: Verhandeln, Nachbessern, Absichern, Fristen setzen, Streit lösen 4. Umsetzung/Vertretung: Von Vertragsklauseln bis zur gerichtlichen Durchsetzung

Sie erhalten von uns eine klare, seriöse Einschätzung, was rechtlich möglich ist – und was wirtschaftlich sinnvoll ist. Kontaktieren Sie uns gern für eine zeitnahe Prüfung: Je früher Risiken erkannt werden, desto besser lassen sich Lösungen gestalten.