Bauvertrag im Überblick
Der Bauvertrag regelt die Errichtung oder wesentliche Änderung eines Bauwerks.
Arten von Bauverträgen:
1. BGB-Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB):
- Gesetzliche Grundlage
- Gilt bei Privatpersonen automatisch
2. VOB/B-Vertrag:
- Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen
- Muss ausdrücklich vereinbart werden
- Oft bei gewerblichen Bauvorhaben
3. Verbraucherbauvertrag (§ 650i ff. BGB):
- Seit 2018 besonderer Schutz für Verbraucher
- Neubau oder erhebliche Umbaumaßnahmen
- Widerrufsrecht, Baubeschreibungspflicht
Wesentliche Inhalte:
- Leistungsbeschreibung (was wird gebaut?)
- Vergütung (Pauschalpreis, Einheitspreise)
- Bauzeit und Termine
- Abnahme
- Gewährleistung
- Sicherheiten
Vertragspartner:
- Bauherr (Auftraggeber)
- Bauunternehmer (Auftragnehmer)
- Ggf. Architekt, Fachplaner
Verbraucherbauvertrag
Verbraucher genießen besonderen Schutz beim Bauvertrag.
Anwendungsbereich:
- Verbraucher als Auftraggeber
- Neubau eines Gebäudes, oder
- Erhebliche Umbaumaßnahmen
Baubeschreibung (§ 650j BGB): Der Unternehmer muss eine detaillierte Baubeschreibung vorlegen:
- Art und Umfang der Leistungen
- Gebäudedaten, Pläne
- Baustoffe und Ausstattung
- Energieeffizienz
- Verbindlicher Fertigstellungstermin
Widerrufsrecht (§ 650l BGB):
- 14 Tage Widerrufsrecht
- Ab Vertragsschluss
- Ohne Angabe von Gründen
- Muss belehrt werden!
Abschlagszahlungen (§ 650m BGB):
- Max. 90% der Vergütung vor Abnahme
- 5% Sicherheit für Erfüllung
Herausgabe von Unterlagen: Auf Verlangen muss der Unternehmer Planungsunterlagen herausgeben.
Rechtsfolgen bei Verstößen:
- Fehlende Widerrufsbelehrung: Widerrufsfrist läuft nicht
- Unvollständige Baubeschreibung: Auslegung zugunsten des Verbrauchers
Leistungsbeschreibung und Vergütung
Die Leistungsbeschreibung ist das Herzstück des Bauvertrags.
Leistungsbeschreibung: Je genauer, desto weniger Streit!
- Detaillierte Auflistung aller Arbeiten
- Materialien und Qualitäten
- Pläne und Zeichnungen
- Technische Normen (DIN, EnEV)
Pauschalpreisvertrag:
- Festpreis für definierte Leistung
- Risiko für Mehr-/Mindermengen beim Unternehmer
- Änderungen nur nach Vereinbarung
Einheitspreisvertrag:
- Preise pro Einheit (z.B. m², Stück)
- Abrechnung nach tatsächlichem Aufwand
- Üblich bei nicht genau bestimmbaren Mengen
Stundenlohnarbeiten:
- Nur für kleine, nicht vorab kalkulierbare Arbeiten
- Muss ausdrücklich vereinbart werden
Nachträge: Zusätzliche Leistungen, die nicht im ursprünglichen Vertrag waren:
- Schriftlich vereinbaren!
- Preisanpassung nach § 650c BGB
Preissteigerungen:
- Grundsätzlich Risiko des Unternehmers
- Ausnahme: Stoffpreisgleitklausel vereinbart
Abnahme
Die Abnahme ist der zentrale Moment im Bauvertrag.
Was ist Abnahme? Die Billigung des Werks als im Wesentlichen vertragsgemäß durch den Auftraggeber.
Rechtliche Wirkungen: 1. Fälligkeit der Vergütung 2. Gefahrübergang auf den Auftraggeber 3. Beginn der Verjährung der Mängelansprüche 4. Beweislast kehrt sich um (Auftraggeber muss Mängel beweisen)
Formen der Abnahme:
- Förmliche Abnahme: Gemeinsame Begehung, Protokoll
- Ausdrückliche Abnahme: Schriftliche Erklärung
- Konkludente Abnahme: Durch schlüssiges Verhalten (z.B. Bezug)
- Fiktive Abnahme: Nach Fristsetzung und Ablauf
Abnahmeverweigerung: Der Auftraggeber kann die Abnahme verweigern bei:
- Wesentlichen Mängeln
- Nicht fertiggestellten Leistungen
Abnahme unter Vorbehalt: "Ich nehme ab unter Vorbehalt folgender Mängel: ..." Damit bleiben die Mängelrechte erhalten!
Abnahmeprotokoll: Immer erstellen! Dokumentiert:
- Datum der Abnahme
- Anwesende Personen
- Festgestellte Mängel
- Vorbehalte
Mängelrechte und Gewährleistung
Bei Mängeln hat der Auftraggeber verschiedene Rechte.
Was ist ein Mangel? Das Werk entspricht nicht der vereinbarten Beschaffenheit oder ist nicht für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignet.
Mängelrechte (§ 634 BGB): 1. Nacherfüllung (Mängelbeseitigung) 2. Selbstvornahme (nach Fristsetzung) 3. Rücktritt (bei erheblichen Mängeln) 4. Minderung 5. Schadensersatz (bei Verschulden)
Nacherfüllung:
- Vorrangiges Recht
- Unternehmer wählt Art der Nacherfüllung
- Fristsetzung erforderlich (angemessen: 2-4 Wochen)
Verjährung:
- 5 Jahre bei Bauwerken (§ 634a BGB)
- Beginn: Mit Abnahme
- VOB/B: 4 Jahre (wenn vereinbart)
Gewährleistungssicherheit:
- 5% der Vergütung
- Für Mängelansprüche nach Abnahme
- Rückgabe nach 5 Jahren
Beweislast:
- Vor Abnahme: Unternehmer muss Mangelfreiheit beweisen
- Nach Abnahme: Auftraggeber muss Mangel beweisen
Ihre Checkliste
- Baubeschreibung detailliert prüfen
- Vergütungsart verstehen (Pauschal/Einheitspreis)
- Termine und Fristen festlegen
- Sicherheiten vereinbaren
- Abnahme förmlich durchführen
- Mängel im Abnahmeprotokoll festhalten
- Gewährleistungsfristen notieren
- Nachträge schriftlich vereinbaren
- Bei Verbrauchervertrag: Widerrufsrecht prüfen
- Rechtsberatung vor Unterschrift
Das BGB gilt automatisch, die VOB/B muss vereinbart werden. VOB/B hat kürzere Gewährleistungsfristen (4 statt 5 Jahre) und strengere Prüfungs- und Hinweispflichten. Bei Verbrauchern ist VOB/B nur teilweise wirksam.
5 Jahre ab Abnahme nach BGB. Bei VOB/B-Vertrag 4 Jahre. Die Frist beginnt mit der Abnahme, nicht mit der Fertigstellung.
Ja, vor Selbstvornahme, Rücktritt oder Minderung müssen Sie dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen. Nur bei Verweigerung oder besonderen Umständen entfällt die Frist.
Sie nehmen das Werk ab, behalten sich aber die Geltendmachung bestimmter Mängel vor. So beginnt die Verjährung, aber Ihre Rechte bleiben erhalten. Mängel müssen konkret benannt werden.
Bei erheblichen Mängeln nach erfolgloser Fristsetzung ja. Als Verbraucher haben Sie außerdem ein 14-tägiges Widerrufsrecht bei Verbraucherbauverträgen.
Zusätzliche Leistungen, die nicht im ursprünglichen Vertrag vereinbart waren. Sie müssen schriftlich beauftragt und separat vergütet werden. Ohne Vereinbarung kein Anspruch!
5% für Vertragserfüllung während der Bauzeit, 5% Gewährleistungssicherheit nach Abnahme. Bei Verbraucherbauverträgen max. 90% Abschlagszahlungen vor Abnahme.
Fristsetzung mit Androhung, dass Sie nach Fristablauf vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz verlangen. Dokumentieren Sie alle Verzögerungen und deren Ursachen.