Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das alle Grundstücke und die daran bestehenden Rechte dokumentiert.
Funktion:
- Nachweis des Eigentums
- Dokumentation von Belastungen
- Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr
Grundbuchamt: Beim Amtsgericht geführt. Seit 2022 bundesweit elektronisches Grundbuch.
Öffentlicher Glaube: Wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, gilt als Eigentümer. Dritte dürfen darauf vertrauen (§ 892 BGB).
Grundbuchblatt: Jedes Grundstück hat ein eigenes Blatt mit:
- Bestandsverzeichnis
- Drei Abteilungen
Grundbuchbezirk: Entspricht meist der Gemeinde. Grundstücke werden nach Flur und Flurstück bezeichnet.
Elektronisches Grundbuch:
- Einsicht online möglich (für Berechtigte)
- Notare haben direkten Zugang
- Papierform gilt weiterhin als maßgeblich
Aufbau des Grundbuchs
Das Grundbuchblatt ist in Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen gegliedert.
Bestandsverzeichnis:
- Lage des Grundstücks
- Flurstück und Gemarkung
- Größe
- Wirtschaftsart (z.B. Gebäude- und Freifläche)
Abteilung I – Eigentum:
- Wer ist Eigentümer?
- Grundlage des Erwerbs (Auflassung, Erbfolge)
- Datum der Eintragung
Abteilung II – Lasten und Beschränkungen:
- Wegerechte (Dienstbarkeiten)
- Wohnrechte, Nießbrauch
- Reallasten
- Vormerkungen
- Verfügungsbeschränkungen
Abteilung III – Grundpfandrechte:
- Hypotheken
- Grundschulden
- Rentenschulden
Rote Einträge (Rötelungen): Gelöschte Einträge werden rot durchgestrichen oder unterstrichen, bleiben aber sichtbar.
Rangfolge: In Abteilung II und III gilt das Prioritätsprinzip: Wer zuerst eingetragen ist, hat Vorrang.
Wichtige Eintragungen
Die Eintragungen im Grundbuch haben unterschiedliche Bedeutungen.
Abteilung II:
Grunddienstbarkeiten:
- Wegerecht: Recht zur Überquerung
- Leitungsrecht: Recht zur Verlegung von Leitungen
- Fensterrecht: Einschränkung der Bebauung
Persönliche Dienstbarkeiten:
- Wohnrecht: Recht, das Gebäude zu bewohnen
- Nießbrauch: Recht auf Nutzung und Früchte
Vormerkungen:
- Auflassungsvormerkung: Sichert Käufer
- Rückauflassungsvormerkung: Sichert Verkäufer
Abteilung III:
Grundschuld:
- Häufigste Sicherheit für Bankdarlehen
- Nicht an konkretes Darlehen gebunden
- Bleibt nach Tilgung bestehen (ohne Löschung)
Hypothek:
- An konkretes Darlehen gebunden
- Verringert sich mit Tilgung (automatisch)
- Heute selten
Rangvorbehalt: Erlaubt spätere Eintragung mit besserem Rang.
Beispiel: "Grundschuld zu 200.000 € für die Sparkasse Köln" → Die Bank hat eine Sicherheit bis 200.000 €
Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug ist eine Abschrift des Grundbuchblatts.
Wer kann einen Auszug erhalten? Nur wer ein berechtigtes Interesse nachweist:
- Eigentümer
- Kaufinteressent (mit Vollmacht)
- Gläubiger mit eingetragenem Recht
- Notar, Rechtsanwalt (für Mandanten)
- Behörden
Arten:
- Beglaubigter Auszug: Mit Dienstsiegel, für offizielle Zwecke
- Unbeglaubigter Auszug: Zur Information
Beantragung:
- Beim Grundbuchamt (schriftlich, persönlich)
- Über Notar
- Online (wenn berechtigt)
Kosten:
- Unbeglaubigte Abschrift: ca. 10-20 €
- Beglaubigte Abschrift: ca. 20 €
- Über Notar: Zzgl. Notargebühren
Aktualität: Das Grundbuch kann veraltet sein! Zwischen Antrag und Eintragung vergehen Wochen. Fragen Sie nach anhängigen Anträgen.
Was prüfen?
- Stimmt der Verkäufer mit Abt. I überein?
- Welche Belastungen in Abt. II?
- Grundschulden in Abt. III – werden sie gelöscht?
Änderungen im Grundbuch
Änderungen im Grundbuch erfordern formelle Anträge.
Eintragung: Eintragungen erfolgen nur auf Antrag und mit Bewilligung des Betroffenen.
Auflassung: Die Eigentumsübertragung bei Grundstücken erfordert: 1. Einigung (Auflassung) vor dem Notar 2. Eintragung im Grundbuch
Grundschuldeintragung:
- Bewilligung des Eigentümers
- Notarielle Beglaubigung
- Antrag beim Grundbuchamt
Löschung:
- Löschungsbewilligung des Berechtigten
- Notarielle Beglaubigung
- Zustimmung des Eigentümers (bei Grundpfandrechten)
Berichtigung: Bei falschen Eintragungen (z.B. durch Erbfall):
- Nachweis der Unrichtigkeit (Erbschein)
- Antrag auf Berichtigung
Rangänderung: Eingetragene Rechte können im Rang verändert werden (mit Zustimmung).
Dauer:
- Einfache Eintragungen: 2-4 Wochen
- Komplexe Vorgänge: 4-8 Wochen
- In Ballungsräumen auch länger
Ihre Checkliste
- Grundbuchauszug vor Kauf anfordern
- Bestandsverzeichnis: Stimmt die Beschreibung?
- Abteilung I: Ist der Verkäufer Eigentümer?
- Abteilung II: Welche Lasten und Rechte bestehen?
- Abteilung III: Werden Grundschulden gelöscht?
- Rangfolge der Rechte prüfen
- Anhängige Anträge erfragen
- Rote (gelöschte) Einträge ignorieren
- Bei Unklarheiten: Notar fragen
- Grundbuch nach Kauf auf Eigentumsumschreibung prüfen
Beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, über einen Notar oder online (wenn berechtigt). Sie müssen ein berechtigtes Interesse nachweisen (z.B. als Kaufinteressent mit Vollmacht).
Ca. 10-20 € für einen unbeglaubigten Auszug, ca. 20 € beglaubigt. Über einen Notar kommen dessen Gebühren hinzu.
Die Grundschuld ist nicht an ein konkretes Darlehen gebunden und bleibt nach Tilgung bestehen. Die Hypothek ist an das Darlehen gebunden und verringert sich automatisch. Heute werden fast nur noch Grundschulden verwendet.
Wer im Grundbuch eingetragen ist, gilt als berechtigt. Käufer können darauf vertrauen, dass der eingetragene Eigentümer auch wirklich Eigentümer ist – selbst wenn das Grundbuch ausnahmsweise falsch sein sollte.
Nach Kaufpreiszahlung und Antrag durch den Notar. Das dauert ca. 4-8 Wochen. Erst mit der Eintragung werden Sie rechtlich Eigentümer.
Eine Eintragung in Abteilung II, die den Käufer vor Doppelverkauf oder Belastung durch den Verkäufer schützt. Sie wird vor der Kaufpreiszahlung eingetragen.
Nein, aber es ist empfehlenswert. Eine nicht gelöschte Grundschuld belastet das Grundstück weiterhin. Für eine Löschung brauchen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank.
Rechte Dritter an Ihrem Grundstück, z.B. Wegerechte, Leitungsrechte oder Wohnrechte. Sie sind in Abteilung II eingetragen und bleiben beim Verkauf bestehen.